Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland. Es ermittelt den Wert einer Immobilie über die Frage: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten – abzüglich Alterung? Gerade bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern ist es häufig die zuverlässigste Methode, den VerkehrswertDer Verkehrswert ist der geschätzte Marktpreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag (§ 194 BauGB). zu ermitteln.
In diesem Ratgeber erklären wir die Formel, rechnen ein konkretes Beispiel mit Frankfurter Marktdaten durch und zeigen, worauf es bei Alterswertminderung, Regionalfaktor und dem Finanzamt-Verfahren ankommt.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Mieteinnahmen als Bewertungsgrundlage vorliegen – also vor allem bei selbstgenutztem Wohneigentum.
Typische Anwendungsfälle:
- Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen ohne ausreichende Vergleichsdaten
- Neubauten und junge Bestandsimmobilien
- Immobilien in Lagen mit wenigen Verkaufsfällen (dünne Datenlage)
Für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien ist dagegen das Ertragswertverfahren die passendere Methode, weil dort die erzielbaren Mieteinnahmen den Wert bestimmen.
In der Praxis kombinieren Gutachter häufig mehrere Verfahren und gewichten die Ergebnisse. Das Sachwertverfahren liefert dabei die Substanz-Perspektive – was steckt physisch in der Immobilie? Eine Übersicht aller Wertermittlungsmethoden mit Entscheidungs-Matrix finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienwert ermitteln – 5 Methoden im Vergleich.
Die Formel: Sachwert Schritt für Schritt berechnen
Das Sachwertverfahren folgt einer klaren Systematik, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, §§ 35–39) geregelt ist.
Schritt 1 – Bodenwert ermitteln
Der Bodenwert wird unabhängig vom Gebäude berechnet: Grundstücksfläche (m²) × BodenrichtwertDer Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Grundstückspreis pro m² in einer bestimmten Lage, ermittelt von Gutachterausschüssen. (€/m²). Die aktuellen Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt. In Frankfurt reichen sie von ca. 400 €/m² in Randlagen bis über 2.000 €/m² im Westend.
Schritt 2 – Herstellungskosten des Gebäudes
Hier wird berechnet, was der Neubau des Gebäudes heute kosten würde: Bruttogrunfläche (m²) × Normalherstellungskosten (€/m²). Die NHK 2010 – die offizielle Referenztabelle – werden mit einem Baupreisindex auf das aktuelle Preisniveau hochgerechnet.
| Gebäudetyp | Standard | NHK 2010 | ca. 2026 |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | einfach | 670 € | ~1.040 € |
| Einfamilienhaus | mittel | 800 € | ~1.240 € |
| Einfamilienhaus | gehoben | 1.000 € | ~1.550 € |
| Doppelhaushälfte | mittel | 750 € | ~1.165 € |
| Reihenhaus | mittel | 720 € | ~1.120 € |
Werte pro m² BGF, gerundet. Baupreisindex 2010→2026 ca. Faktor 1,55 (Statistisches Bundesamt).
Schritt 3 – AlterswertminderungWertabzug für die bisherige Nutzungsdauer eines Gebäudes. Die lineare Methode teilt das Alter durch die Gesamtnutzungsdauer. abziehen
Gebäude verlieren mit zunehmendem Alter an Wert. Die lineare Alterswertminderung berechnet sich so: Herstellungskosten × (Alter ÷ Gesamtnutzungsdauer).
Einfamilienhaus (massiv)
Gesamtnutzungsdauer: 70–80 Jahre
Reihenhaus
Gesamtnutzungsdauer: 60–70 Jahre
Wichtig: Kernsanierungen oder umfangreiche Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern und die Alterswertminderung deutlich reduzieren.
Schritt 4 – Vorläufigen Sachwert berechnen
Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + (Herstellungskosten − Alterswertminderung) + Wert der Außenanlagen. Außenanlagen (Garage, Terrasse, Einfriedung) werden pauschal mit 3–5 % der Herstellungskosten angesetzt oder einzeln berechnet.
Schritt 5 – Marktanpassung (RegionalfaktorDer Regionalfaktor (Sachwertfaktor) ist ein Marktanpassungsfaktor, der regionale Preisunterschiede zwischen dem rechnerischen Substanzwert und dem tatsächlichen Marktwert ausgleicht.)
Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert, um den tatsächlichen Marktwert abzubilden: Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor. Dieser Faktor wird vom Gutachterausschuss aus realen Verkaufsdaten abgeleitet. In gefragten Frankfurter Stadtteilen kann er deutlich über 1,0 liegen.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Frankfurt-Eschersheim
Ein konkretes Beispiel mit realistischen Frankfurter Marktzahlen:
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Bodenwert | 500 m² × 850 €/m² | 425.000 € |
| Herstellungskosten | 160 m² BGF × 1.240 €/m² | 198.400 € |
| − Alterswertminderung | 198.400 € × (25 J. ÷ 75 J.) = 33,3 % | − 66.133 € |
| = Gebäude nach Alterung | 132.267 € | |
| + Außenanlagen (4 %) | 198.400 € × 0,04 | + 7.936 € |
| Vorläufiger Sachwert | 425.000 + 132.267 + 7.936 | 565.203 € |
| × Sachwertfaktor | Gutachterausschuss Frankfurt | × 1,15 |
| Sachwert (Verkehrswert) | ≈ 650.000 € |
Annahmen: EFH, Baujahr 2001, mittlerer Standard, 500 m² Grundstück, 160 m² BGF, Bodenrichtwert Eschersheim ~850 €/m², Sachwertfaktor 1,15.
Einordnung: In diesem Beispiel macht der Bodenwert rund 65 % des Gesamtwerts aus. Das ist für Frankfurter Verhältnisse typisch: In gefragten Stadtteilen dominiert der Grundstückswert, während das Gebäude selbst anteilig weniger beiträgt.
Alterswertminderung, Regionalfaktor & Marktanpassung
Diese drei Stellschrauben haben den größten Einfluss auf das Ergebnis – und genau hier entstehen in der Praxis die meisten Bewertungsunterschiede.
Alterswertminderung im Detail
Die lineare Methode (Alter ÷ Gesamtnutzungsdauer) ist der Standard. Aber: Ein 40 Jahre altes Haus mit neuem Dach, neuer Heizung und modernisierten Bädern wird anders bewertet als eines im Originalzustand. Gutachter können die Restnutzungsdauer verlängern – zum Beispiel von rechnerisch 35 auf 50 Jahre nach einer Kernsanierung. Das senkt die prozentuale Alterswertminderung erheblich.
Sachwertfaktor: Vom Substanzwert zum Marktwert
Der Sachwertfaktor wird jährlich vom Gutachterausschuss veröffentlicht und basiert auf realen Kaufpreisen. Für Frankfurt und das Rhein-Main-Gebiet liegen die Faktoren je nach Lage und Objekttyp typischerweise zwischen 0,9 und 1,4.
Faktor über 1,0
Markt zahlt mehr als die Substanz wert ist (Nachfrageüberhang). Typisch für Nordend, Sachsenhausen, Westend.
Faktor unter 1,0
Markt zahlt weniger als die Substanz (z.B. strukturschwache Regionen, Überangebot).
Baupreisindex
Die NHK 2010 müssen mit dem aktuellen Baupreisindex umgerechnet werden. Seit 2010 sind die Baukosten in Deutschland um rund 55 % gestiegen (Statistisches Bundesamt). Das macht den Index zu einem weiteren Hebel, der das Ergebnis stark beeinflusst.
Sachwertverfahren beim Finanzamt (Erbschaft & Schenkung)
Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, ermittelt das Finanzamt den Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG, §§ 189–191). Das dort beschriebene Sachwertverfahren ähnelt dem der ImmoWertV, unterscheidet sich aber in wichtigen Details.
Finanzamt-Sachwert vs. Gutachter-Sachwert – die Unterschiede:
- Herstellungskosten: Das Finanzamt nutzt eigene Regelherstellungskosten (Anlage 42 BewG) – oft pauschalierter als die NHK
- Alterswertminderung: Maximal 70 % (Finanzamt deckelt), während Gutachter bis 100 % gehen können
- Marktanpassung: Das Finanzamt verwendet einen eigenen Wertzahl-Faktor – der weicht regelmäßig vom Gutachterausschuss-Faktor ab
- Ergebnis: Der Finanzamt-Wert liegt oft höher als der tatsächliche Marktwert
Liegt der vom Finanzamt ermittelte Sachwert über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie mit einem Verkehrswertgutachten den niedrigeren Wert nachweisen. Das kann bei der ErbschaftsteuerSteuer auf unentgeltliche Vermögensübertragungen im Todesfall. Die Höhe richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen (ErbStG). oder Schenkungsteuer mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen.
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Statt teures Gutachten: Unsere Immobilienexperten bewerten Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich – datenbasiert mit lokaler Marktkenntnis.
Kostenlose Bewertung →Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
