Der Bodenrichtwert Frankfurt gibt an, was ein Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Er ist die Grundlage für das Sachwertverfahren, die Grundsteuerberechnung und eine erste Orientierung für Käufer und Verkäufer. In Frankfurt reicht die Spanne von unter 400 €/m² am Stadtrand bis über 2.500 €/m² im Westend.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der BodenrichtwertDurchschnittlicher Grundstückspreis pro m² in einer bestimmten Lage, ermittelt von Gutachterausschüssen aus realen Kaufpreisen. ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke, den der GutachterausschussUnabhängiges Gremium bei der Stadt, das Bodenrichtwerte und Immobilienmarktberichte aus tatsächlichen Kaufpreisen erstellt. der Stadt Frankfurt aus realen Kaufpreisen ableitet. Rechtsgrundlage ist § 196 BauGB. Er wird alle zwei Jahre neu ermittelt (Stichtag: 31. Dezember gerader Jahre) und ist kostenfrei über das BORIS-Portal Hessen einsehbar.
Was Sie über den Bodenrichtwert wissen müssen:
- Durchschnittswert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone (nicht für ein einzelnes Grundstück)
- Bezieht sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück
- Wird aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet
- Dient als Orientierung — individuelle Grundstücke können 20–40 % abweichen
- Grundlage für: Sachwertverfahren, GrundsteuerJährliche kommunale Steuer auf Grundbesitz, seit 2025 nach neuem Bundesmodell berechnet., Erbschaft-/Schenkungsteuer
Bodenrichtwerte Frankfurt nach Stadtteil
Die Bodenrichtwerte in Frankfurt variieren je nach Lage erheblich. Hier ein Überblick der wichtigsten Frankfurter Stadtteile:
| Stadtteil | Bodenrichtwert | Tendenz |
|---|---|---|
| Westend | 1.800 – 2.500 €/m² | stabil auf Höchstniveau |
| Nordend | 1.200 – 1.800 €/m² | leicht steigend |
| Sachsenhausen (Nord) | 1.100 – 1.700 €/m² | stabil |
| Ostend (EZB-Nähe) | 1.000 – 1.600 €/m² | stark steigend |
| Bornheim | 900 – 1.400 €/m² | steigend |
| Bockenheim | 800 – 1.200 €/m² | steigend |
| Eschersheim | 700 – 1.000 €/m² | stabil |
| Riedberg | 650 – 850 €/m² | stabil |
| Niederrad | 600 – 900 €/m² | leicht steigend |
| Bergen-Enkheim | 500 – 750 €/m² | stabil |
| Fechenheim | 400 – 600 €/m² | stabil |
| Höchst | 350 – 550 €/m² | stabil |
Orientierungswerte basierend auf öffentlichen Daten des Gutachterausschusses Frankfurt.
Einordnung: In Frankfurt macht der Bodenwert bei Einfamilienhäusern oft 50–70 % des Gesamtwerts aus. Ein 500-m²-Grundstück im Westend (2.000 €/m²) hat allein einen Bodenwert von 1.000.000 € — das gleiche Grundstück in Fechenheim (500 €/m²) nur 250.000 €.
Bodenrichtwert abfragen – So geht’s (BORIS Hessen)
Der schnellste Weg zum Bodenrichtwert Ihres Grundstücks:
- BORIS Hessen öffnen — Rufen Sie bodenrichtwerte-hessen.de auf (kostenfrei, keine Registrierung)
- Adresse eingeben — Tippen Sie Ihre Strasse und Hausnummer in die Suchleiste. Die Karte zoomt auf den Standort.
- Zone anklicken — Klicken Sie auf die farbige Bodenrichtwertzone. Ein Popup zeigt: Bodenrichtwert in €/m², Stichtag und Nutzungsart.
Die angezeigten Werte beziehen sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück. Ihr konkretes Grundstück kann aufgrund von Zuschnitt, Erschließung oder Hanglage abweichen. Für eine präzise Einschätzung empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung.
Bodenrichtwert vs. VerkehrswertGeschätzter Marktpreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag (§ 194 BauGB). – Der Unterschied
Bodenrichtwert
NUR der Boden (ohne Gebäude). Durchschnitt für eine Zone. Alle 2 Jahre vom Gutachterausschuss. Kostenfrei via BORIS. Orientierungswert.
Verkehrswert
Gesamte Immobilie (Boden + Gebäude). Individuell für Ihr Objekt. Per SachwertverfahrenBewertungsmethode die den Bodenwert als Grundlage nutzt und Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung hinzurechnet. oder Ertragswertverfahren ermittelt. Tatsächlicher Marktwert.
Der Bodenrichtwert ist nur eine von mehreren Stellschrauben bei der Wertermittlung. Welche Methode für Ihre Immobilie passt — Online-Tool, Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert oder Vollgutachten — finden Sie im Ratgeber Immobilienwert ermitteln – 5 Methoden im Vergleich.
Wie beeinflusst der Bodenrichtwert die Grundsteuer?
Seit der Grundsteuerreform 2025 spielt der Bodenrichtwert in Hessen eine zentrale Rolle. Hessen wendet das Bundesmodell an:
Grundsteuer-Berechnung (vereinfacht):
- Grundstückswert = Bodenrichtwert × Fläche + Gebäudewert
- Steuermessbetrag = Grundstückswert × 0,031 % (Wohngrundstücke)
- Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz (Frankfurt: 500 %)
Beispiel: 400-m²-Grundstück in Bornheim (1.100 €/m²). Bodenwert: 440.000 €. Plus Gebäude = 650.000 €. Steuermessbetrag: 201,50 €. Grundsteuer: ca. 1.008 €/Jahr.
Höherer Bodenrichtwert = höhere Grundsteuer. Bei Unstimmigkeiten kann ein Verkehrswertgutachten helfen, den Wert nachzuweisen und die Steuerlast zu senken.
Was ist Ihr Grundstück wirklich wert?
Der Bodenrichtwert ist nur ein Orientierungswert. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit – kostenlos und unverbindlich.
Kostenlose Bewertung →Häufige Fragen zum Bodenrichtwert Frankfurt
